Купівля житла в умовах воєнного стану: що змінилося

Сум’яття перших місяців повномасштабної війни залишилося позаду і протягом 2023 року ситуація на ринку нерухомості дещо стабілізувалася. Про це свідчить й попит на вебінари про правила безпечного інвестування в житло, які ми провели для команд ІТ компаній восени. Житло прагнуть купити як айтівці, які залишилися в Україні – адже вартість оренди зависока, так і ті, хто виїхав – адже хочеться мати оселю у разі повернення. Здебільшого цікавлять квартири в новобудовах й таунхауси. 

Минулого року державні реєстри, за допомогою яких можна перевірити продавця та  об’єкт нерухомості, були закриті. Зараз вони знову відкриті, але кількість випадків шахрайства з житлом не зменшується. Та навіть коли продавець не має лихих намірів, угода може бути ризикованою у зв’язку з помилками під час її оформлення. 

То що ж змінилося в цій сфері та на що звернути увагу, якщо ви плануєте найближчим часом купувати житло – зібрали для вас 5 важливих порад.

1. Реєстри відкриті, але потрібна додаткова перевірка нерухомості

Певний час в 2022 році доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно був закритий. І тоді різко підскочив рівень непорядності продавців нерухомості. Коли потрібно було виїхати за кордон і швидко продати квартиру, продавці іноді приховували, що житло під арештом, з боргами, в іпотеці, проходить у кримінальній справі тощо.

Зараз реєстри відкриті і всю необхідну інформацію можна отримати заздалегідь, щоб не бути шокованими у нотаріуса безпосередньо під час підписання документів. Однак потрібно знати, куди дивитися та що шукати. Крім реєстру речових прав, варто перевірити реєстри судових рішень, виконавчих проваджень, будівельної діяльності тощо. Якщо йдеться про купівлю житла на первинному ринку, важливо проаналізувати репутацію забудовника та інших осіб, причетних до будівництва. Якщо на вторинному – відстежити історію переходів права власності тощо. 

Бажаєте комплексно перевірити нерухомість перед купівлею? Пишіть за цим посиланням або відразу телефонуйте.

2. Інвестування в новобудову на етапі котловану ще більш ризиковане, ніж до війни

Купівля житла, будівництво якого не на фінальному етапі можлива, але ризикована. На стадії котлована є вірогідність отримати вигідну пропозицію, знижку. Не піддавайтесь спокусі, а тверезо проаналізуйте репутацію забудовника, дізнайтесь скільки проєктів новобудов вже побудували та ввели в експлуатацію із дотриманням строків. 

Навіть порядний, з ідеальною репутацією забудовник може опинитися в ситуації, коли не зможе завершити будівництво через фінансові або інші причини. А перелік таких причин через війну в країні постійно збільшується.

3. Квартири в новобудові можуть не мати поштової адреси — контролюйте це питання

Трапляються випадки, коли будинок вже зданий в експлуатацію, але не має поштової адреси. Тобто ви можете придбати права на квартиру у забудовника. Але не зможете оформити право власності на конкретну квартиру. Нотаріус технічно не може цього зробити. Бо це право власності на що? На об’єкт нерухомості, який знаходиться де, за якою адресою?

Це такий некомфортний момент, коли ви ніби і власник нового житла, але в державному реєстрі це не зазначено. Питаннями надання поштових адрес займаються місцеві органи влади. Але їхня робота у зв’язку з воєнним станом стала ще більш непередбачуваною. Радимо уникати таких пропозицій або звертатися до фахівців чи знайомих в органах місцевої влади, щоб зрозуміти, які перспективи завершити цей процес у найближчий час.

4. Прописані малолітні та неповнолітні особи все ще залишаються проблемою

Віднедавна в Україні власник нерухомості має право виписати з неї попередніх мешканців. Раніше це можна було зробити тільки через суд. Тепер же достатньо подати заяву до відповідної служби, яка цим опікується.

Натомість інформацію про зареєстрованих мешканців бажано перевіряти заздалегідь, не доходячи до моменту укладання договору купівлі-продажу. Попросіть у власника нерухомого майна витяг з реєстру територіальної громади, що містить відомості про всіх зареєстрованих (прописаних) у цьому житлі осіб. Отримати такий витяг найзручніше через держпортал «Дія», а подати запит на такий витяг може лише власник нерухомості.

Якщо в квартирі є прописані малолітні чи неповнолітні особи, нотаріус відмовить провести угоду купівлі-продажу чи дарування. 

5. Перебування продавця за кордоном і продаж житла за довіреністю – додатковий ризик

Під час воєнного стану багато власників перебуває за кордоном і видає довіреності на продаж нерухомості в Україні, на виписку попередніх мешканців. Але виписати малолітню чи неповнолітню особу можна тільки особисто (довіреність не підходить), тому потрібна присутність одного з батьків. 

Крім того, самі довіреності можуть бути оформлені неправильно або взагалі недійсні, або не надавати представникові тих повноважень, які потрібні для укладення угоди купівлі-продажу. Наразі українці під тимчасовим захистом в країнах ЄС можуть отримувати довіреності в консульствах або у місцевих нотаріусів. Але документ, отриманий в іноземного нотаріуса, потребує легалізації в Україні. Звертайте на це також увагу. 
Потрібно перевірити забудовника, об’єкт нерухомості та/або документи з угоди? – пишіть нам сюди.