Как покупать квартиру в новостройке без сюрпризов

Купить квартиру на начальном этапе строительства в 2-3 раза дешевле можно в доме, который еще строится. Это выгодная инвестиция, которая сейчас интересует IT специалистов, судя по количеству актуальных запросов к нам. Правда, в нашей стране это сделка может быть несколько рискованной. Слышали истории о владельцах квартир в вечном недострое? Или когда одна квартира продана нескольким разным людям? Немало пострадавших в таких историях — наши клиенты из IT индустрии. Как показывает опыт, «тревожные звоночки» почти всегда были еще до подписания договора, покупатели просто не обратили на них вовремя внимание.

И все же, покупать квартиры в новострое можно и выгодно. Мы научим вас распознавать непорядочных продавцов недвижимости еще на этапе переговоров. Собрали 5 самых распространенных «сюрпризов» от застройщика и советы, как их распознать до внесения средств на его счет.

Как украинцы покупают квартиры в новостройках

Человек, решивший инвестировать в недвижимость на этапе строительства, попадает в отдел продаж застройщика. Там вас сажают в удобные кресла, угощают вкусным кофе, показывают яркие буклеты и видео со смоделированным будущим жилым комплексом. Приятный и искренний менеджер рассказывает, сколько квартир в этом доме уже купили другие. И даже говорит, что вам не нужно самому искать риэлтора или юриста — их специалисты обо всем позаботятся.

Выглядит очень привлекательно. Многие решают, что расходы на юриста являются лишними и, если их можно избежать, почему бы и не воспользоваться этой возможностью? Иногда экономят и на услугах нотариуса — не заключают предварительные договоры и ограничиваются расписками, доверяя юристам застройщика.

Как показывает жизнь, лучше этого не делать — ведь речь идет о серьезных суммах и рисках вложить средства в проблемный объект.

Юрист, работая на вашей стороне, и заметив узкие места в предложенном договоре, предупредит вас о них. И если надо, вовремя правильно приостановит сделку. Кроме этого, важно понимать, что предложенные договоры застройщика всесторонне защищают именно его интересы. С таким договором в случае проблем: невыполнение застройщиком своих обязательств, сбоев при сдаче здания в эксплуатацию и т.д. — покупателю будет сверхсложно, а иногда и невозможно получить компенсации или вернуть вложенные средства. Даже в судебном порядке.

В нашей практике на изменение договора (а они обычно касаются откровенно дискриминирующих условий для покупателя) соглашаются только 20% застройщиков. Это совсем мало, поэтому мы и советуем в первую очередь проверять, насколько вообще добросовестный ваш потенциальный контрагент.

Уже выбрали застройщика и хотите проверить его договор? Переходите по ссылке, поможем.

5 сюрпризов при покупке квартиры на этапе строительства

1. Несоответствие реального проекта тому, что показывают до подписания договора

Застройщик продает вам красивую картинку. Проверить, насколько она соответствует действительности — ваша первоочередная задача. Чаще всего в демонстрационных материалах полно несовпадений с реальным проектом. Отличаться могут количество и размещение паркомест, детских площадок, способ озеленения, другие элементы благоустройства или даже количество этажей.

Поэтому стоит просить у застройщика сам проект строительства или хотя бы страницы из схем-плана благоустройства. Это не секретная информация, и вы имеете на это право. Если найдете несколько несоответствий — это уже повод задуматься о добрых намерениях застройщика.

2. Отсутствие разрешительных документов на пользование земельным участком или на застройку

Проверять их — также ваше право. В идеале эти документы должен оценить юрист — проблемы в них могут быть неочевидными на первый взгляд. И если разрешения не в порядке, дом, возможно, никогда не введут в эксплуатацию. А вы не получите право собственности на приобретенную квартиру.

Конечно, в таком случае можно будет обратиться в суд и попытаться разорвать договор с застройщиком. Но обычно это длится годами и не дает никаких гарантий. Вы попадаете в определенный правовой вакуум, из которого сложно выйти без потерь. Поэтому лучше проверить все до подписания договора о приобретении квартиры.

3. Проблемы с подключением коммуникаций

Бывает такое, что даже уже введенный в эксплуатацию дом не могут подключить к сети коммуникаций: газ, вода, канализация и т.д. Чтобы проверить риск такого «сюрприза» вы (или ваш юрист) должны сделать запросы в соответствующие коммунальные органы и проверить информацию о возможности подключения конкретных коммуникаций к этому дому.

4. Одна квартира продана нескольким людям

Обычно это проявляется, когда один из владельцев начинает регистрировать право собственности на приобретенную квартиру и узнает, что это право уже принадлежит кому-то третьему. Чтобы проверить этот момент, ваш юрист может сделать запрос на информацию об инвесторах по данному жилому комплексу или дому.

На практике, если и вы, и кто-то другой уже заплатили за эту квартиру застройщику, то включается принцип «кто первый встал — того и тапки». Кто зарегистрировал на себя право собственности — тому повезло. А другому уже придется как-то решать этот вопрос с застройщиком.

5. Обман инвесторов как бизнес стратегия

Застройщик вырыл котлован, вбивает сваи, иногда даже выгоняет несколько первых этажей — и начинает продажу квартир. Клиентов ему обычно хватает, потому что цену за 1 м2 в таких случаях ставят значительно ниже рыночной. Такой «застройщик» собирает деньги у инвесторов, затем делает банкротами продающие фирмы, закрывает их и исчезает.

Чтобы подстраховаться от попадания в такую ​​ситуацию советуем вашим юристам:

• проверить среднюю стоимость 1 м2 в новостройках в вашем городе на таком же этапе строительства,
• проверить репутацию застройщика: как давно он на рынке, есть ли у него введенные в эксплуатацию здания, есть ли судебные иски к нему, чем они завершились и т.д.

Если предложенная вам цена заметно отличается или есть малейшие сомнения в порядочности застройщика — не рискуйте.

Может, лучше вообще не покупать квартиры в недострое?

Несмотря на риски, приобретение квартиры в доме на начальном этапе строительства — это выгодная инвестиция. Украинский рынок недвижимости развивается, и откровенно мошеннические схемы встречаются все реже.
Чтобы ваши деньги не стали достоянием нечестных или непрофессиональных застройщиков, воспользуйтесь нашими советами или уже на первую встречу с отделом продаж берите юриста с опытом в таких делах. Ведь договоры застройщика защищают преимущественно его интересы, а не ваши. Поэтому тщательно проверьте потенциальные «сюрпризы» еще на стадии переговоров. А если остались вопросы, переходите по ссылке — ответим.