Як купувати квартиру в новобудові без сюрпризів

Купити квартиру на початковому етапі будівництва в 2-3 рази дешевше можна в домі, який ще будується. Це вигідна інвестиція, що наразі цікавить IT спеціалістів з огляду на кількість актуальних запитів до нас. Проте в нашій країні ця угода дещо ризикована. Чули історії про власників квартир у вічній недобудові? Або коли одна квартира продана кільком різним людям? Немало постраждалих в таких історіях — наші клієнти з ІТ індустрії. Майже завжди були “тривожні дзвіночки” ще до підписання договору, на які вчасно не звернули увагу покупці.

Та все ж, купувати квартиру в новобудові можна. Ми навчимо вас розпізнавати непорядних продавців нерухомості ще на етапі перемовин. Зібрали для вас 5 найбільш поширених “сюрпризів” від забудовника та поради, як їх розпізнати ще до внесення коштів на його рахунок.

Як українці купують квартири у новобудовах

Людина, що вирішила інвестувати у нерухомість на етапі будівництва, потрапляє до відділу продажів забудовника. Там вас саджають в зручні крісла, пригощають смачною кавою, показують яскраві буклети і відео зі змодельованим майбутнім житловим комплексом. Приємний і щирий менеджер розказує, скільки квартир в цьому будинку вже купили інші. І навіть говорить, що вам не потрібно самому шукати ріелтора чи юриста — їхні спеціалісти про все подбають.

Виглядає дуже привабливо. Багато хто вирішує, що витрати на юриста є зайвими і, якщо їх можна уникнути, чому б і не скористатися цією можливістю?  А іноді й економлять на послугах нотаріуса — не укладають попередні договори і обмежуються розписками, довіряючи юристам забудовника.

Як показує досвід, краще цього не робити — адже мова йде про серйозні суми та ризики вкласти кошти в проблемний об’єкт. 

Юрист, який працює на вашій стороні, помітивши вузькі місця в запропонованому договорі, попередить вас про них. І за потреби призупинить підписання угоди.

Крім цього, варто розуміти, що запропоновані договори забудовника всебічно захищають саме його інтереси. З таким договором у випадку будь-яких проблем: невиконання забудовником своїх зобов’язань, збоїв при здачі будівлі в експлуатацію і т.д. — покупцеві буде надскладно, а іноді і неможливо отримати компенсації або повернути вкладені кошти. Навіть у судовому порядку.

З нашої практики на зміни до договорів (а вони стосуються відверто дискримінуючих умов для покупця) погоджуються тільки 20% забудовників. Це зовсім мало, тому ми і радимо в першу чергу перевіряти, наскільки взагалі добросовісний ваш потенційний контрагент. 

Вже обрали забудовника і хочете перевірити його договір? Переходьте за посиланням, допоможемо.

5 сюрпризів при покупці квартири на етапі будівництва

1. Невідповідність реального проекту тому, що показують до підписання договору 

Забудовник продає вам красиву картинку. Перевірити, на скільки вона відповідає дійсності — ваша першочергова задача. Найчастіше в демонстраційних матеріалах повно неспівпадінь з реальним проєктом. Відрізнятися можуть кількість і розміщення паркомісць, дитячих майданчиків, спосіб озеленення, інші елементи благоустрою або навіть кількість поверхів.

Тому варто просити у забудовника сам проєкт будівництва або хоча б листки зі схем-планом благоустрою. Це не секретна інформація, і ви маєте на це право. Якщо знайдете кілька невідповідностей — це вже привід задуматися про добрі наміри забудовника.

2. Відсутність дозвільних документів на користування земельною ділянкою чи на забудову

Перевіряти їх — також ваше право. В ідеалі ці документи має оцінити юрист — проблеми в них можуть бути неочевидними на перший погляд. І якщо дозволи не в порядку, будинок, можливо, ніколи не введуть в експлуатацію. А ви не отримаєте право власності на придбану квартиру.

Звісно, в такому випадку можна буде звернутися до суду і спробувати розірвати договір із забудовником. Але зазвичай це триває довго і не дає жодних гарантій. Ви потрапляєте в певний правовий вакуум, з якого складно вийти без втрат. Тому краще перевірити все до підписання договору про придбання квартири.

3. Проблеми з підключенням комунікацій

Буває таке, що навіть вже введений в експлуатацію будинок не можуть підключити до мережі комунікацій: газ, вода, каналізація тощо. Щоб перевірити ризик такого “сюрпризу” ви (чи ваш юрист) маєте зробити запити у відповідні комунальні органи, аби перевірити інформацію про можливість підключення певних комунікацій до цього будинку.

4. Одна квартира продана кільком людям

Зазвичай це виявляється, коли один з власників починає реєструвати право власності на придбану квартиру і дізнається, що це право вже має хтось третій. Щоб перевірити цей момент, ваш юрист може зробити запит на інформацію про інвесторів по даному житловому комплексу чи будинку.

На практиці, якщо і ви, і хтось інший вже сплатили за цю квартиру забудовнику, то вмикається принцип “хто перший встав – того і тапки”. Хто зареєстрував на себе право власності – тому пощастило. А іншому вже доведеться якось вирішувати це питання з забудовником.

5. Обман інвесторів як бізнес стратегія 

Забудовник вирив котлован, вбиває сваї, іноді навіть виганяє кілька перших поверхів — і починає продаж квартир. Клієнтів йому зазвичай вистачає, бо ціну за 1 м2 в таких випадках ставлять значно нижчу. Такий “забудовник” збирає гроші в інвесторів, потім робить банкрутами фірми-продавці, закриває їх і зникає.

Щоб підстрахуватися від потрапляння в таку ситуацію радимо вашим юристам:

• перевірити середню вартість 1 м2 в спорудах  у вашому місті на такому ж етапі будівництва,
• перевірити репутацію забудовника: як давно він на ринку, чи є в нього введені в експлуатацію будівлі, які судові позови до нього були, чим вони завершилися тощо.

Якщо запропонована вам ціна помітно відрізняється або є найменші підозри щодо порядності забудовника — не ризикуйте.

Може, краще взагалі не брати квартири у недобудові?

Не дивлячись на ризики, придбання квартири у домі на початковому етапі будівництва — це вигідна інвестиція. Український ринок нерухомості розвивається, і відверто шахрайські схеми трапляються все рідше. 
Щоб ваші гроші не стали надбанням нечесних або непрофесійних забудовників, скористуйтеся нашими порадами або вже на першу зустріч з відділом продажів йдіть з юристом, який має досвід у таких справах. Адже договори забудовника захищають переважно його інтереси, а не ваші. Тому ретельно перевірте потенційні “сюрпризи” ще на стадії переговорів. А якщо залишились питання, переходьте за посиланням — відповімо.