Как снизить риски, покупая дом

Уже много лет Tretten Lawyers помогают своим клиентам из IT безопасно покупать жилье и инвестировать в недвижимость. Чаще всего люди обращаются к нам, уже выбрав нужный объект — просят проверить, все ли с ним или с договором купли-продажи в порядке. 

И знаете, для нас эта работа каждый раз, как впервые. Состояние рынка недвижимости и его традиции таковы, что опасность потерять немалые средства часто кроется в самых неожиданных деталях. И все же опыт дает о себе знать — иногда наши юристы замечают, что что-то не так, глядя в идеальные на первый взгляд документы. И таки находим, докапываемся — и успеваем предупредить клиентов о рисках.

Расскажем о таком недавнем случае из нашей практики. И разберем, на что следует обратить внимание, когда выбираете дом.

Мечта, залог и несоизмеримые риски

К нам обратился один из IT специалистов, чтобы мы проверили объект недвижимости, который он планирует купить. Мужчина давно мечтал о собственном доме. Нашел таунхаус, который скоро построят — в красивом месте, с хорошей инфраструктурой и соседями. Уже даже внес 1К$ залога.

Из рекламных буклетов все выглядело очень прилично и привлекательно. Казалось бы – вот она мечта, можно рассмотреть в деталях. Тем временем бдительные юристы Tretten Lawyers начали проверку.

И уже на первом ее шаге обнаружили, что застройщик формально даже не существует как юридическое лицо! Подтвержденной истории на рынке, естественно, у него тоже не было. То есть если он соберет средства на строительство, а потом что-то пойдет не так — даже претензии толком предъявить будет некому.

При общении с застройщиком оказалось, что строительных бригад и техники у них тоже нет официально. Из строительной документации – какие-то неутвержденные чертежи и уже известные нам буклеты с действительно красивыми картинками. А земля под будущие таунхаусы вообще принадлежит физлицу, а не компании (ну это и понятно — компании ведь не существует юридически).

Схема покупки таунхауса предполагала, что его будущий владелец:

• покупает земельный участок (на котором когда-нибудь построят его таунхаус),
• подписывает с физическим лицом договор на строительство таунхауса (того самого, красивого из буклета),
• ждет и надеется, что все-таки построят именно то, о чем договаривались .

Справедливости ради должны сказать, что по таким схемам дома в нашей стране и строят, и достраивают, и успешно продают. Но масштаб рисков слишком велик. И если у застройщика даже по объективным причинам не получится выполнить свои обязательства, вероятность вернуть деньги для покупателя практически нулевая. Осознав это, наш клиент решил не рисковать.

Что стоит проверить, инвестируя в будущий дом

Выбрав продавца и до внесения залога, рекомендуем проверить следующие вопросы.

1. Компания-застройщик.

• В  Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований проверьте, существует ли такая компания вообще.
• Если существует, в этом же Реестре можно посмотреть: виды его (застройщика) деятельности (связаны ли они в принципе со строительством), не признан ли он банкротом, не открыты ли в отношении него исполнительные производства за непогашенные долги.
• Если по предыдущим пунктам все нормально, проверьте, просто спросив Google, как о застройщике отзываются клиенты, партнеры, какая у него история реализованных проектов и т.д. Эта информация важна для принятия решения о потенциальном партнерстве.
• В Едином государственном реестре судебных решений есть возможность проверить, не открыты ли судебные производства в отношении интересующего вас земельного участка. А также, не открывали ли судебные споры по отношению к избранному вами застройщику те, кто уже покупал у него дома. Так вы сможете понять, насколько ответственен и честен с вами продавец.

2. Земля.

• Проверьте, кто является владельцем или арендатором земли по Публичной кадастровой карте. Также вы можете попросить у самого застройщика разрешительные документы на использование земельного участка или застройку.
• Убедитесь, что целевое назначение земельного участка соответствует запланированному строительству.

3. Строительная документация.

• Проект строительства – это не буклеты с приятными глазу картинками. Это техническая документация с чертежами, размерами и расположением будущих объектов, утвержденная подписями и печатями соответствующих должностных лиц и государственных или коммунальных органов. Для начала убедитесь, что он вообще существует.
• Изучая сам проект строительства, обращайте внимание на площадь будущего дома, количество, размеры и расположение комнат, на планировку благоустройства вокруг дома, если такое предусмотрено. Заметив существенные или много мелких несоответствий тому, что вам предлагают – задумайтесь о более глубинной проверке этого застройщика или отказе от сделки с ним.

Если проблем не обнаружили – можно брать?

Чаще всего, если по всем перечисленным пунктам у вас не возникло никаких вопросов к застройщику – значит, вы недостаточно тщательно его проверяли. Шучу. Наверняка, в Украине есть порядочные застройщики с репутацией, достойной доверия. 

Но есть и много таких, которые сознательно или из-за собственной некомпетентности и халатности, становятся источником серьезных проблем для своих клиентов. А часто — и лишают мечты о собственном жилье. Ведь речь идет о немалых деньгах. Именно поэтому проверка объекта перед покупкой дома или внесением залога за него должна быть особенно тщательной. Хотите, чтобы юрист с Tretten Lawyers помог с такой проверкой — переходите по ссылке.