Багато років Tretten Lawyers допомагають своїм клієнтам з IT безпечно купляти житло і інвестувати в нерухомість. Найчастіше люди звертаються до нас, вже обравши потрібний об’єкт — просять перевірити, чи все з ним або з договором купівлі-продажу в порядку. 

І знаєте, для нас  ця робота кожного разу, як вперше. Стан ринку нерухомості і його традиції такі, що небезпека втратити чималі кошти часто криється в найнеочікуваніших шпаринках. Та все ж, досвід дає про себе знати — іноді наші юристи помічають, що щось не так, дивлячись в ідеальні на перший погляд документи. І таки знаходимо, докопуємось — і встигаємо попередити клієнтів про ризики.

Далі розкажемо про такий нещодавній випадок з нашої практики. І розберемо, на що варто звертати увагу, коли обираєте будинок.

Мрія, завдаток і неспівмірні ризики

До нас звернувся один з IT спеціалістів, аби ми перевірили об’єкт нерухомості, який він планує придбати. Чоловік давно мріяв про власний будинок. Знайшов таунхаус, який скоро побудують — в красивому місці, з хорошою інфраструктурою і сусідами. Вже навіть вніс 1К$ завдатку.

З рекламних буклетів все виглядало ну дуже пристойно і привабливо. Здавалося б — ось вона мрія, можна роздивитися в деталях. Тим часом прискіпливі юристи Tretten Lawyers почали перевірку.

І вже на першому її кроці виявили, що забудовник формально навіть не існує як юридична особа! Підтвердженої історії на ринку, зрозуміло, в нього теж не було. Тобто, якщо він збере кошти на будівництво, а потім щось піде не так — навіть претензії толком пред’явити не буде кому.

При спілкуванні з забудовником виявилося, що будівельних бригад і техніки в них також немає офіційно. З будівельної документації — якісь незатверджені креслення і вже відомі нам буклети зі справді гарними картинками. А земля під майбутні таунхауси взагалі належить фізичній особі, а не компанії (ну це і зрозуміло — компанії ж не існує юридично).

Схема купівлі таунхаусу передбачала, що його майбутній власник:

  • купує земельну ділянку (на якій колись побудують його таунхаус),
  • підписує з фізичною особою договір на будівництво таунхауса (того красивого з буклета),
  • чекає і сподівається, що таки побудують саме те, про що домовлялися.

Справедливості заради маємо сказати, що за такими схемами будинки в нашій країні і будують, і добудовують, і успішно продають. Але масштаб ризиків занадто великий. І якщо у забудовника навіть з об’єктивних причин не вийде виконати свої зобов’язання, вірогідність повернути кошти для покупця — практично нульова. Усвідомивши це, наш клієнт вирішив не ризикувати.

Що варто перевірити, інвестуючи в майбутній будинок

Обравши продавця  і до внесення завдатку, радимо перевірити наступні питання.

1. Компанія-забудовник.

  • В  Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань перевірте, чи існує така компанія взагалі.
  • Якщо існує, в цьому ж Реєстрі можна подивитися: види його (забудовника) діяльності (чи пов’язані вони взагалі з будівництвом), чи не визнаний він банкрутом, чи не відкриті щодо нього виконавчі провадження за непогашені борги.
  • Якщо за попередніми пунктами все нормально, перевірте, просто запитавши Google, як про забудовника відгукуються клієнти, партнери, яка в нього історія реалізованих проєктів тощо. Ця інформація важлива для прийняття рішення про потенційне партнерство.
  • У Єдиному державному реєстрі судових рішень є можливість перевірити, чи не відкриті судові провадження відносно земельної ділянки, яка  вас цікавить. А також, чи не відкривали судові спори по відношенню до обраного вами забудовника ті, хто вже купляли в нього будинки. Так ви зможете зрозуміти, наскільки відповідальний і чесний з вами продавець.

2. Земля.

  • Перевірте, хто є власником або орендарем землі за Публічною кадастровою картою. Також ви можете попросити у самого забудовника дозвільні документи на користування земельною ділянкою чи забудову.
  • Переконайтеся, що цільове призначення земельної ділянки відповідає запланованому будівництву.

3. Будівельна документація.

  • Проєкт будівництва — це не буклети з приємними оку картинками. Це технічна документація з кресленнями, розмірами і розташуванням майбутніх об’єктів — затверджена підписами і печатками відповідних посадових осіб та державних чи комунальних органів. Для початку впевніться, що він взагалі існує.
  • Вивчаючи сам Проєкт будівництва, звертайте увагу на площу майбутнього будинку, кількість, розміри і розташування кімнат, на планування благоустрою навколо будинку, якщо таке передбачено. Помітивши суттєві або багато дрібних невідповідностей тому, що вам пропонували — задумайтеся про більш глибинну перевірку цього забудовника або відмову від угоди з ним.

Якщо проблем не виявили – можна брати?

Найчастіше, якщо по всім переліченим пунктам у вас не виникло жодних питань до забудовника — значить, ви недостатньо ретельно його перевіряли. Жартую. Напевне, в Україні є порядні забудовники з репутацією, вартою довіри. 

Але є й багато тих, хто, маючи злі наміри або через власну некомпетентність і халатність стають джерелом серйозних проблем для своїх клієнтів. А часто — і позбавляють мрії щодо власного житла. Адже мова йде про чималі гроші. Саме тому перевірка об’єкта перед купівлею будинку чи внесенням вагомого завдатку за нього, має бути особливо ретельною. Хочете, аби юрист з Tretten Lawyers допоміг з такою перевіркою — переходьте за посиланням.