“Знайшов класну квартиру. Продавець приємний, ніби все нормально. Зможете швидко глянути контракт — чи все там в порядку? Післязавтра вже планую внести завдаток”. З таким проханням звернувся до Tretten Lawyers один з наших IT клієнтів.
Контракт був складений юридично грамотно і на перший погляд виглядав пристойно. Але око юриста “зачепилося” за те, що квартира оформлена як два самостійних об’єкта. Вирішили дізнатися, чому так. І, як виявилось, не дарма.
Хороший контракт при поганому об’єкті
Під час перевірки контракту побачили:
- Новобудова введена в експлуатацію кілька років тому, а наша квартира чомусь недавно оформлена як два різних об’єкта.
- Все законно з нотаріальної точки зору.
Але це не могло втамувати юридичний зуд. Цікаво ж, чому одна квартира розділена на дві, а в нумерації квартир будинку немає одного номера (але є два інших)?
Почали вивчати юридичну історію квартири з номером, який “загубився”. А там:
- квартира раніше була цілою (зрозуміло), юридично — одним об’єктом,
- була арештована в рамках кримінального провадження,
- знаходиться в іпотеці у банка, і іпотека давно не сплачується,
- щоб “відбілити” об’єкт, його реконструювали, поділивши на 2 частини,
- продавець створив у Реєстрі 2 абсолютно “чистих” юридично об’єкти, аби приховати “темне минуле”.
Ми зателефонували в банк — вони вже подали позов до суду з претензіями. Тобто, придбавши цю квартиру, наш клієнт з великою ймовірністю міг її просто втратити!
Звісно, тут не обійшлося без “чорних” реєстраторів. І найнебезпечніше тут те, що формально договір купівлі-продажу виглядав цілком пристойно. Тільки досвід юристів дав можливість нашому клієнту не потрапити в халепу і зберегти свої 70К$.
Бажаєте перевірити своє майбутнє житло разом з Tretten Lawyers — переходьте за цим посиланням.
Що важливо перевірити, купуючи квартиру
Купівля нерухомості – це завжди високо ризикована угода. Ви плануєте витратити чималі кошти. Тому варто бути особливо уважним, щоб не натрапити на непорядних продавців.
Зазвичай вони добре готуються до таких угод і юридично, і психологічно. Наш клієнт був впевнений, що все добре, бо ж “власник квартири такий приємний”.
Отже до того, як віддати гроші, зверніть увагу на наступні моменти.
1. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно перевірте:
- чи є там запис про право власності саме цього власника на саме цю квартиру,
- чи не знаходиться нерухомість під арештом,
- чи не знаходиться нерухомість в іпотеці.
2. Якщо квартиру (чи іншу нерухомість) продають через посередника, обов’язково перевірте:
- паспорт посередника,
- чи є в нього нотаріальна довіреність від власника,
- чи вказано у довіреності, що цей представник власника має право продавати конкретну нерухомість,
- чи не завершився ще термін дії довіреності,
- чи справжній бланк, на якому надрукована довіреність.
В цілому, користуватися послугами професіоналів, щоб продати нерухомість — нормально. Та за можливості раджу познайомитися з реальним власником — хоча б раз побачитися з ним вживу.
А от історії про перебування власника за кордоном або в тривалому відрядженні, про необхідність термінового переїзду — мають вас насторожити.
3. За останні роки змінилося кілька власників квартири
Якщо об’єкт нерухомості перепродавався кілька разів за короткий проміжок часу, є ризик, що маємо справу з шахраями. Коли стикнулися з таким і все ще хочете купувати цю квартиру, краще зверніться до юриста або адвоката. Попросіть їх перевірити у Реєстрі судових рішень:
- чи немає судових спорів за об’єкт нерухомості,
- чи немає кримінальних справ, де б фігурувала обрана вами квартира,
- чи немає судових спорів між власниками квартири.
4. Нерухомість раніше була у комунальній чи державній власності
Такі об’єкти я раджу не купляти без юридичного супроводу. Дуже часто їх передавали у приватні руки в рамках різних махінацій, корупційних схем або просто з порушенням законодавства. Хтось з наступної ротації у владі в будь-який момент може захотіти виправити цю несправедливість. А ви втратите квартиру.
Звісно, не завжди перелічені ознаки свідчать про те, що ваш контрагент — шахрай. Просто завжди звертайтеся до “юридичної гігієни”, перш ніж віддати значну суму, – пильно вивчайте ситуацію.Це не всі, але найбільш поширені проблемні місця придбання нової квартири. Хочете, щоб юристи Tretten Lawyers подивилися, чи все ок у вашому договорі купівлі-продажу квартири — переходьте за посиланням. Нам подобається, коли ваші справи в порядку.
Автор
Максим Носарєв
Founder & СЕО Tretten Lawyers, IT адвокат
